豊島区エリアレポート（2025年1月版）
豊島区は、東京都23区の中でも住環境と利便性のバランスが取れたエリアであり、単身者やファミリー層、投資家に幅広く支持されています。エリア内には商業施設や交通網が充実しており、物件種別ごとの価格動向や間取りの傾向からも、都市型ライフスタイルを反映した不動産市場の特徴が見られます。以下に、現在の豊島区のエリア特性について、成約平均価格、成約物件の平均専有面積、平均築年数などをもとに詳細な分析をお届けします。
1. マンション市場の特徴
単身用（26.29㎡／2,890万円／平均築年数1992年）
豊島区の単身用マンションは、都心に近い立地ながらも比較的手ごろな価格帯で推移しており、特に若年層や単身の会社員に人気があります。築年数はやや古め（1992年）ですが、リノベーション済みの物件も多く見られ、一定の需要が維持されています。
1LDK・1SLDK（45.68㎡／6,130万円／平均築年数2000年）
広さが増すこのタイプは、DINKS（共働きの夫婦）や単身の富裕層がターゲットとなっています。平均築年数が2000年と比較的最近のため、設備面でも一定のクオリティが期待できます。価格は5000万円台とやや高額ですが、都心へのアクセスの良さから安定した需要が見込まれます。
2LDK・2SLDK（64.44㎡／9,290万円／平均築年数2003年）
2LDKは豊島区のマンション市場において特に注目される間取りです。価格が3LDKよりも高くなっている点が特徴的で、これは少子化の影響により子供のいない世帯やパワーカップルの需要が高まっているためと考えられます。築年数2003年と比較的新しく、住宅設備や共用施設の充実度もポイントとなっています。
3LDK・3SLDK（77.32㎡／10,870万円／平均築年数2006年）
3LDKはファミリー層向けの間取りでありながら、現在都内において比較的需要がある2LDKよりも高額となっています。この価格差は、3LDKが比較的新しく広めの物件が多いことや、ファミリー向けの需要が一定数存在するためと考えられます。また、ファミリー層向けの物件は立地や設備の充実度によって価格が左右されやすい点も影響している可能性があります。
4LDK以上（95.55㎡／7,330万円～1億5,630万円／平均築年数1999年）
豊島区の4LDK以上の物件は、他の区と比較して広めの物件が成約している点が特徴的です。価格帯は幅広く、ファミリー層を中心に比較的ゆとりのあるライフスタイルを求める層に支持されています。
2. 戸建て市場の特性
（平均成約価格9,590万円／平均土地面積71.95㎡／平均延べ床面積98.51㎡／平均築年数2006年）
豊島区の戸建て市場は、マンション市場と比較すると供給が限られており、土地の狭さが目立ちます。土地面積71.95㎡、建物面積98.51㎡と、23区内ではコンパクトな戸建てが中心となっており、価格も8000万円近くに達するため、購入層は限られる傾向があります。築年数は2006年と比較的新しく、一定の需要はあるものの、マンション市場と比較すると流動性は低いと考えられます。
3. 土地市場の傾向
（平均取引価格1億4,390万円／平均土地面積125.70㎡／平均坪単価383.8万円／坪）
土地の平均坪単価は383.8万円と、都心部としては比較的リーズナブルな水準で推移しています。土地面積125.70㎡と、比較的広めの物件が取引されており、再開発やアパート建築を目的とした投資も一定数見られます。都心部に比べると土地市場の競争はやや緩やかで、用途に応じた多様な購入層が存在することが特徴です。
エリア特性のまとめ
- 都市型ライフスタイルの影響： 豊島区は都心へのアクセスが良好でありながら、住環境も整備されているため、幅広い層に支持されています。
- 間取りの価格バランス： 2LDKの価格が3LDKよりも高くなるなど、ファミリー層よりもDINKS層の需要が強まっている傾向が見られます。
- 戸建て市場の制約： 戸建て市場は土地が狭く価格が高いため、マンション市場と比較すると流動性が低いことが特徴です。
- 土地市場の安定性： 土地の坪単価は他の都心エリアに比べると落ち着いており、投資目的の取引も一定数存在します。
豊島区の不動産市場は、単身者やDINKS層向けの物件が特に注目されるエリアであり、今後も都市型ライフスタイルの変化に応じた市場動向が予測されます。
豊島区お手頃不動産レポート（2025年版）
豊島区は、池袋を中心とする活気あるエリアでありながら、条件次第で比較的お手頃な不動産を見つけることができます。エリアごとの特性や物件の種類を考慮することで、コストパフォーマンスの高い物件を購入するチャンスがあります。以下に、豊島区の不動産市場における狙い目ポイントを詳しく紹介します。
1. マンション市場における狙い目
① 築年数が古い物件を選ぶ
豊島区では1990年代以前の築古マンションが比較的手頃な価格で流通しています。特に「大塚」駅や「椎名町」駅周辺では、単身用（30㎡前後）の物件が3,000万円以下で取引されるケースもあります。
② 駅距離が遠めの物件
最寄り駅から徒歩15分以上のマンションは割安になりやすい傾向があります。「千川」駅や「下板橋」駅の周辺は、駅近よりも価格が抑えられつつ、生活利便性を確保できるため、狙い目のエリアです。
③ 狭小間取り・単身向け物件
ワンルームや1Kタイプは「要町」駅周辺が狙い目です。池袋に近く、通勤アクセスが良いにもかかわらず、相場よりも安価な物件が見つかる可能性があります。
④ リノベーション前の物件
未改装の築古マンションは、価格が抑えられているため、リノベーションを前提に購入することでコストを抑えられます。「目白」駅や「巣鴨」駅周辺では、リノベーション向きの物件が比較的多く出回っています。
2. 戸建て市場における狙い目
① 再建築不可・狭小戸建て
豊島区の「東長崎」エリアでは、再建築不可物件や狭小戸建てが市場に出ることがあります。土地面積50㎡未満の物件は、価格が抑えられつつもリフォームによる価値向上が見込めます。
② 築年数が古い物件を狙う
築30年以上の戸建て物件は土地の価値が重視される傾向があります。「池袋本町」や「西巣鴨」周辺では、築古戸建てが比較的低価格で購入可能なエリアとなっています。
③ 土地面積が小さい物件
「南大塚」駅や「駒込」駅周辺では、75㎡未満のコンパクトな戸建てが存在し、価格帯も比較的抑えられています。狭小住宅を活用することで、都心エリアにお手頃価格で居住することが可能です。
3. 土地市場における狙い目
① 接道条件が悪い土地
接道条件が悪い土地や再建築不可の土地は価格が大幅に下がります。「北池袋」駅周辺では、形状が特殊な土地でも低価格で取引されるため、購入後の活用次第でお得な物件が見つかります。
② 商業地・工業地域の小規模土地
「巣鴨」駅エリアでは、小規模な土地が市場に出ることがあり、住宅用としての転用が可能な場合もあります。用途を柔軟に考えれば、都心部で割安な土地を見つけるチャンスがあります。
③ 旗竿地・変形地
旗竿地や三角形の土地は敬遠されがちですが、坪単価が割安になります。「要町」駅周辺では、特殊な形状の土地でも利便性が高いため、資産価値の向上が見込めます。
お手頃物件を見つけるための戦略まとめ
- 築年数・未改装物件を狙う 築古物件やリノベーション前の物件は、購入価格を抑えつつ、自分好みに仕上げることが可能です。「目白」や「巣鴨」エリアが特に狙い目です。
- 駅距離に妥協する 徒歩15分以上の物件やバス利用エリアは割安です。「千川」や「下板橋」など、利便性を維持しやすいエリアを検討しましょう。
- 再建築不可・狭小物件を活用する 狭小住宅や再建築不可物件は価格が抑えられるため、リフォームや用途変更を前提に購入するとお得です。
- 旗竿地や変形地の柔軟な活用 形状の制約を理解し、設計を工夫することで割安な土地でも高い価値を引き出せます。
- エリアごとの特性を活かす
- 「大塚」：築古マンションが比較的安価。
- 「巣鴨」：リノベーション向け物件が多い。
- 「千川」・「下板橋」：駅距離を妥協することで割安物件が見つかる。
- 「要町」：単身向け物件や旗竿地が狙い目。
- 「北池袋」：接道条件が悪い土地で割安な取引が期待できる。
まとめ
豊島区は池袋を中心とした利便性の高いエリアですが、築年数や立地条件を工夫すれば、割安な不動産を見つけることが可能です。リノベーション前の築古物件や、狭小住宅・土地形状に柔軟に対応することで、コストパフォーマンスの高い物件購入を実現します。
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